Как досрочно погасить ипотеку, способы досрочного погашения ипотечного кредита

Что вы узнаете из этой статьи

1. Что дает досрочное погашение

2. Как работает досрочное погашение

3. Каковы способы досрочного погашения кредита

4. Когда начинать досрочное погашение кредита

5. Где найти деньги для досрочного погашения

6. Погашайте небольшие суммы раньше или сэкономьте

7. Когда досрочное погашение кредита невыгодно

Что дает досрочное погашение

необходимо быстро погасить ссуду в банке и убрать квартиру от беспорядка. Это даст вам право полностью распорядиться своей недвижимостью: ее легко можно продать без лишних документов, согласие кредитного учреждения на перепланировку не требуется.

Есть и финансовая сторона проблемы: погашая ипотеку раньше, чем предполагалось, мы уменьшаем переплату по процентной ставке, которая часто достигает 30-40% от стоимости квартиры.

Как работает досрочное погашение

Заемщик может полностью или частично погасить ссуду досрочно в любое время. Это право закреплено в Законе № 284-ФЗ «О внесении изменений в ст. 809 и 810 ч. 2 ГК РФ »от 19.10.2011.

Единственным исключением являются случаи, когда в кредитном договоре прямо указаны какие-либо ограничения. Поэтому внимательно ознакомьтесь с условиями кредита и уточняйте в банке правила досрочного погашения.

Минимальный размер предоплаты часто также устанавливается кредитором. Но когда платить, решает заемщик. Вы можете вносить большую сумму на свой ипотечный счет раньше, чем ожидалось, или вносить платежи в рассрочку, как только появятся свободные деньги. Банк принимает предоплату в любой рабочий день, включая дату основного платежа.

Важный нюанс по оплате — согласно п. 2 ст. 810 ГК РФ авансовый платеж необходимо сообщить в банк не менее чем за 30 дней, иначе деньги не будут списаны. Но кредитор может сократить этот срок до 1 дня — это необходимо уточнять по договору.

Известить банк о досрочном погашении кредита можно двумя способами:

  • написать заявление в отделении банка;
  • через интернет-банк или приложение (уведомление происходит одновременно с платежом, поэтому писать ничего не нужно).

При погашении ипотеки (без учета предоплаты) существует два типа выплат: аннуитетные и дифференцированные. В будущем мы будем делать ставку на досрочное погашение с аннуитетными выплатами, так как они в основном применяются, но основные принципы работают с дифференцированными.

Досрочное погашение как аннуитета, так и дифференцированных платежей используется для погашения основного долга. Вы можете сами узнать об изменениях в выплате процентов и планировании с помощью любого онлайн-калькулятора погашения ипотеки.

Как избежать ошибок при досрочном погашении суммы кредита

Запрет на отмену досрочно сняли недавно. Поэтому этот процесс вызывает споры. Иногда возникают ошибки. Далее мы разберемся, как не действовать при подаче заявки на кредит и как избежать серьезных ошибок.

Ошибка 1. Не беспокойтесь о досрочном погашении.

Люди часто думают, что деньги нужно хранить дома, а ссуду нужно выплачивать по графику. С одной стороны, в этом нет ничего плохого, а с другой стороны, вы слишком много платите банку.

Возьмем пример:

  • Берем кредит в размере 1,5 млн рублей сроком на 36 месяцев под 11% годовых. Первый взнос — 01 февраля 2019 г
  • У вас есть дополнительные средства в размере 300000 рублей, которые будут получены 31 октября 2019 года.
  • Далее вам нужно решить, использовать ли эти деньги для возврата.

Рассчитайте досрочный возврат с помощью онлайн-калькулятора кредита:

  • отказавшись закрыть кредит раньше, чем предполагалось, вы заплатите проценты больше 72 253 руб.;
  • основной долг в размере 1 500 000 рублей вы все равно выплатите;
  • размер процентов может быть уменьшен при досрочном погашении.

Обращаем ваше внимание: при этом следует учитывать, что по итогам трех лет после расторжения кредитного договора будет сохранена сумма 72 253 рубля. Сумма переплаты будет постепенно уменьшаться, каждый ежемесячный платеж будет меньше пересчитанной суммы процентов.

Принцип экономии:

  • погашая задолженность раньше, чем предполагалось, вы уменьшаете остаток основного долга;
  • так как проценты списываются с баланса, следовательно, излишек уменьшается;
  • необходимо учитывать эти два фактора и по возможности досрочно погашать ссуду.

Ошибка 2. Отсутствие отслеживания ваших платежей в банк.

Есть 2 способа: написать заявление о досрочном погашении кредита в банке или сделать это онлайн на сайте кредитной организации. Заемщики часто не учитывают необходимость своевременной ежемесячной выплаты.

Пример:

  • ежемесячный платеж по кредиту — 10 000 руб. 5-й месяц;
  • у вас есть лишние деньги в размере 30 000 руб.;
  • вы решили внести эту сумму в счет оплаты кредита, пошли в банк, написали заявление о том, что 5-го числа вам необходимо списать эту сумму со своего счета для погашения задолженности по кредиту, положили деньги в кассу и обнаружили, что вы завершено досрочное погашение.

Однако вы не учли, что на вашем счету должно быть еще 10 000 рублей. То есть банк сначала аннулировал 10 000 в качестве ежемесячного платежа, затем программа пыталась произвести досрочное погашение 30 000 руб. Но, поскольку баланс на вашем счету составляет 20 000 рублей, отменить его невозможно.

Пояснение: Кредит погашает робот, который по вашей заявке должен списать 30 000 рублей с вашего счета. Но так как суммы не хватает, программа выдает отказ, а оставшиеся 20 000 рублей ляжут на ваш счет. Вы можете узнать это, только снова зайдя в банк или проверив состояние своего счета и имеющихся кредитов в Интернете.

Рекомендация: убедитесь, что на вашем счету всегда есть средства для ежемесячного платежа. После досрочного погашения проверьте размер задолженности по кредиту, убедитесь, что деньги списаны с вашего счета.

Ошибка 3. Вернуть при появлении денег любую сумму.

С одной стороны, это кажется правильным: чем больше денег вы вкладываете, тем меньше процентов вы платите. Но это не так. Суть в том, что в разных банках досрочное погашение происходит по-разному.

Есть 2 способа:

  • списание средств к дате ежемесячного платежа по графику;
  • вывод денег до даты получения запроса на возмещение. Этот метод используется в ВТБ, Сбербанке, Райффайзенбанке и некоторых других.

Например, вы решили внести сумму раньше, чем предполагалось, через 10 дней после следующего платежа. Сумма на вашем счету 2000 руб. Задолженность по кредиту на дату следующего платежа составляла 120 000 рублей.

Читайте также: «Авансовый платеж по ипотеке: как снять нагрузку с плеч и не повредить спину?»

При применении второго метода действий банка:

  • расчет суммы процентов, подлежащих начислению за 10 дней использования кредитных средств. Допустим, эта сумма составляет 3000 руб. Сначала аннулируются проценты, затем основной долг;
  • программа попытается отменить 3000 рублей, а у вас на счету всего 2000 рублей. В результате с вас будут списаны проценты, а основная сумма не уменьшится. Вы будете платить проценты вперед, что совершенно невыгодно.

Заемщикам Сбербанка рекомендуется досрочно погасить ссуду в случае сумм, превышающих сумму ежемесячного платежа, и в дату, совпадающую с датой следующего платежа. В этом случае фактически будет произведена досрочная отмена.

Ошибка 4. Сохраните, а потом сразу тушите с большой суммой.

Часто клиент пытается собрать как можно больше денег, а затем максимально погасить долг. Это неправильное решение, потому что чем позже будет погашен долг, тем выше будут проценты за пользование заемными средствами. В этом особенность аннуитетных выплат — самого популярного вида кредитных программ:

  • аннуитетный платеж состоит из начисленных процентов и капитала. По формуле расчета сумма платежа не меняется: каждый раз вы вносите одну и ту же сумму;
  • в начале графика доля денежных средств в выплате основного долга очень мала, и основная часть выплаты — это проценты. Следовательно, заплатив сначала долг, вы будете платить меньше процентов. Собирать крупную сумму надолго, а потом вносить ее в качестве досрочного погашения — неправильно. В этом случае вы очень мало сэкономите.

Ошибка 5. Отсутствие финансовой подушки безопасности.

Выплачивать долги больше установленной программой суммы — правильно, но нужно рассчитать свои возможности. Желательно иметь сбережения от 3 или лучше 6 месяцев — на случай болезни, потери работы вами или членами вашей семьи и т.д. Могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, когда вам никто не предоставит освобождение от уплаты кредита.

Какой смысл, если вы платите большую сумму, а потом не сможете платить ежемесячно? В случае несвоевременной оплаты банк применяет финансовые санкции: штрафы и пени. Как только вы заплатите им, все ваши сбережения будут аннулированы.

Рекомендуем: после полного погашения обязательно получить справку из банка об отсутствии задолженности по кредиту, закрыть кредитные счета и взять справки об их закрытии. Таким образом можно избежать возможных неприятных сюрпризов.

Чтo тaкoe дocpoчнoe пoгaшeниe ипoтeки

Банк или иное кредитное учреждение на основании кредитного договора предоставляет заемщику кредит на условиях и в размере, определенных договором. С другой стороны, заемщик обязан вернуть полученную сумму кредита и уплатить процент за его использование, а также другие платежи, которые могут быть использованы. При этом по ипотечному кредиту у банка наложен арест на приобретенную недвижимость объект (п. 1 ст. 819 ГК РФ, ст. 77. Если заемщик уже владеет каким-либо недвижимым имуществом, он может с согласия банка-кредитора сделать ему доступную заработную плату

Как правило, заемщик должен вернуть полученный кредит в срок и в порядке, указанном в договоре. Закон предусматривает возможность изменения сроков погашения и текущего кредита (пп. 1, 2 статьи 810, п. 2 ст. 102 ГК РФ, п. 3а-1 ст).

Как досрочно погасить ипотеку, способы досрочного погашения ипотечного кредита

Максимальный срок кредита в России

Большинcтве cлyчаев заемщиков пpедпочитают офоpмлять гипотезу на доктоpно длительный Срок — так ежемеcячная цимма платжа полyчаетcя докточно щадящей е не пpиксодитcя вcей cемей пацива. В этом случае многие планируют досрочно просчитать сумму платежа. Просто в любом случае они внесут дополнительные суммы.

Авансовый платеж по ипотеке — это оплата с предварительным графиком внесения крупных сумм, не указанных в кредитном договоре.

Иногда заемщики ошибочно полагают, что досрочная предоплата является эксклюзивной. Учтите, если вы проведете вместе 10 лет по 7 лет, чтобы закрыть кредит, это будет предоплата по ипотеке. Частичная оплата в большем размере также будет считаться предоплатой.

Пpоcто надо иметь в виды что погашение полным бывает, когда вноцитcя веc октаток По кpедиты, pлюц пpоценты на текyщий день, чактичным бывает, когда заемщик вноцит циммы болзно-гoльcтвенно, в течение долгого времени выплачивается в процентном соотношении : они будут сокращены. Аванс на выплату ипотеки, полностью или частично, зависит от вариантов и намерений.

Кстати, до того, как ипотечная система начала работать только в России, банки не подписывали досрочно ипотеку без штрафных санкций. В результате заемщики могли досрочно закрыть ссуду на короткое время с момента начала действия контракта. После этого было просто невыгодно: выплата штрафов «съела» все выгоды от снижения процентов. Были даже такие договоры клики, в которых не было предоплаты. Так что ощущение первого пожара было потеряно — в этом не было экономии.

В 2011 году были внесены изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации. 3akonodatel dopolnil ctatyu 810 ycloviem, Ро kotopomy cymma zayma, ppedoctavlennogo стручка ppotsenty zaemschiky-gpazhdaniny для личного, cemeynogo, domashnego или inogo icpolzovaniya, он cvyazannogo с ppedppinimatelckoy deyatelnoctyu, Может- быть vozvpaschena zaemschikom-gpazhdaninom docpochno polnoctyu или Po ИСПОЛНЕНИЯ chactyam yclovii yvedomleniya Обь истина zaymodavtsa Не менее тридцати дней до дня такого возврата. Также было установлено, что договор займа может быть предусмотрен.

В результате банки потеряли возможность навязывать каббалистические условия заемщикам по ипотеке. Несмотря на то, что соглашение запрещает предоплату, вы можете обратиться к нему наиболее удобным способом, чтобы это было эффективно. Cyd примет решение об изменении этого пункта, и вы сможете его погасить на долгое время по общим правилам — с уведомлением за тридцать дней.

Таким образом, любой, кто получил ипотечную ссуду, может выплатить ее полностью или частично. Можно, если есть возможность и желание. Если есть несколько жизненных ситуаций, преждевременная смерть не принесет особой пользы.

Но если есть возможность и выгода, стоит немного подумать о раннем предупреждении — в долгосрочной перспективе это очень эффективный способ уменьшить проблему. Решение о досрочном погашении кредита необходимо принимать в любом случае.

Как досрочно погасить ипотеку, способы досрочного погашения ипотечного кредита

Как снять трансфер с квартиры, если ипотека уже аннулирована

Внимание! Вы не можете досрочно погасить ипотеку, если у вас есть просроченная задолженность. Сначала необходимо отправить его полностью, а уже потом обращаться к уведомлению.

Какие есть способы досрочного погашения ипотеки

Существует два основных метода частичного досрочного погашения ипотеки:

  • сократить срок кредита;
  • уменьшение ежемесячного платежа.

Вы можете выбрать один или альтернативный. Давайте выясним, какой из перечисленных способов погашения имеет свои плюсы и минусы.

Сокращение срока кредита

В этом случае ежемесячные платежи останутся в первоначальном размере, а срок кредита будет сокращен. Следовательно, это приведет к погашению кредита раньше, чем было изначально указано в контракте.

Выберите возврат с более коротким сроком погашения, если вас устраивает текущая сумма платежа и вы уверены, что сможете без проблем выплатить эти суммы в срок и позже.

Уменьшение ежемесячного платежа

При таком досрочном погашении срок ипотеки остается неизменным, а дополнительная внесенная сумма используется только для уменьшения будущих платежей. Тогда вы сможете продолжить погашение кредита на более мягких условиях.

важно: закрыть ипотеку раньше, чем предполагалось, только за счет уменьшения выплаты, не получится. Экономия на переплате процентов будет намного меньше, чем сокращение срока ипотеки.

Пример. У нас ипотека 4 млн рублей под 6,5% сроком на 12 лет. В первый месяц кредита внесем предоплату 180 000 рублей. Мы используем оба метода по очереди (сначала сокращаем срок, потом оплату) и сравниваем:

Способ досрочного погашения

Пожизненная экономия на процентах

Срок кредита

Сократить срок

200,811,46 руб

11 лет 3 месяца (минус 9 месяцев)

Сниженный ежемесячный платеж

79 087,47 руб

12 лет (без изменений)

С финансовой точки зрения сокращение срока кредита намного выгоднее. Однако есть и преимущество уменьшения ежемесячного платежа — это своего рода страховка для заемщика на случай потери работы и других непредвиденных обстоятельств. При этом ничто не мешает досрочно сэкономить на разнице с сокращением срока.

Например, вы снизили платеж с 30 000 рублей до 25 000 рублей. Если ваше финансовое положение позволяет, вы можете и дальше вносить те же 30 000 рублей досрочно. (25 000 руб. По программе + 5 000 руб. Авансовым платежом с сокращением срока, обязательно с уведомлением).

Таким образом вы досрочно закроете ипотеку и не потеряете свои сбережения. А если вдруг погашение кредита станет затруднительным, можно вернуться к «сокращенной» программе — и никаких задержек не будет. Это настоящая подстраховка, ради которой стоит снизить ежемесячный платеж.

Когда начинать досрочно гасить ипотеку

Приступайте к досрочному погашению ипотеки как можно скорее, желательно с первых лет кредита. Таким образом, вы сможете быстрее расплачиваться по счетам в банке и сэкономить намного больше при выплате процентов.

Существует миф, что изначально начисляются проценты и переплата по ним никак не может быть уменьшена, но это не так. Они ежемесячно списываются с остатка основного долга и, в случае аннуитетных платежей, рассчитываются банками по формуле:

P — размер начисленных процентов;

OOD — остаток основного долга;

r — процентная ставка по кредиту;

КДМ — количество дней в месяце;

КДГ — количество дней в году.

В первый год ипотеки превышение процентных выплат будет самым высоким из-за большого капитала. Чем ближе срок погашения ипотечных платежей, тем меньше сумма долга и процентов, а это означает, что выгода от досрочного погашения также уменьшается. Получается, что чем раньше мы начнем сокращать основной долг, тем больше сэкономим.

Все это легко доказать на примере — мы рассчитаем ссуду в размере 4 млн рублей на квартиру в новостройке. Допустим, вы взяли льготный кредит под 6,5% годовых на 12 лет с аннуитетными выплатами.

Вариант 1. Досрочно внесем 400 000 руб в первый год ипотеки

В этом случае срок кредита был сокращен на 1 год и 8 месяцев. Экономия на переплате процентов банку составила 417 013,71 руб.

А теперь представим, что в начале ипотеки мы вносили не 400 000 рублей, а вносили их под 4,5% годовых (средняя ставка в 2020 году). Через 10 лет с учетом капитализации сумма должна вырасти до 611 313 руб.

Вариант 2. Внесем накопленные 611 313 руб с процентами в последний год ипотеки

Срок кредита был сокращен на 1 год и 4 месяца. Экономия на выплате процентов банку была практически аннулирована и составила всего 28 580,79 руб. Произошло это из-за того, что по окончании выплат основная задолженность была практически погашена.

Когда делаем предоплату

Насколько сократился срок кредита

Экономия на переплатах (проценты банку)

В первый год ипотеки (400000 руб.)

на 1 год 8 месяцев

417,013,71 руб

В последний год ипотеки (611 313 руб. С процентами)

на 1 год 4 месяца

28 580,79 руб

Выплатив 400 000 рублей раньше срока в начале выплаты ипотеки, мы договорились бы с банком на 4 месяца раньше и сэкономили 417 013,71 — 28 580,79 = 388 432,92 рубля больше. Даже с учетом начисленных процентов по вкладу досрочное погашение в прошлом году оказалось менее выгодным.

Надеяться на прибыль от вкладов при досрочном погашении кредитов не стоит. Исторически сложилось так, что процентные ставки по ипотеке в нашей стране выше, чем по депозитам. Даже самый выгодный вклад оставит заемщика «в минусе».

Ошибка №2 — не следить за своими платежами банку

Теперь вы можете заплатить раньше, чем предполагалось, двумя способами: отправившись в банк и написав заявку, или через интернет-банк.

Многие люди совершают ошибку и не думают, что должны платить один платеж каждый месяц

Возьмем пример.

  1. У вас есть кредит с ежемесячной выплатой 15 тысяч рублей 15 числа каждого месяца
  2. У вас есть бесплатная сумма 50 тысяч рублей.

Вы решили заплатить раньше и пошли в банк. Там вы написали заявление, что в ближайшее число, 15 числа, нужно досрочно погасить кредит в размере 50 тысяч рублей. Вы внесли деньги через кассу и ждете скорейшей реализации.

Но вы забыли, что на вашем счету должно быть еще 15 тысяч рублей. В результате банк сначала списал 15 тысяч рублей в качестве ежемесячного платежа, а затем попытался произвести досрочное погашение 50 тысяч рублей.

Для справки: Досрочное погашение производится программой, которая пытается уменьшить остаток на вашем счете на 50 тысяч. Он не может этого сделать, потому что на вашем счету 50-15 = 35 тысяч

Суммы в 35 тысяч явно недостаточно для досрочного погашения суммы, указанной в заявке. Ваши деньги в размере 35 тысяч остаются на счету, и проблемы с предоплатой вы обнаружите только при следующем обращении в банк.

Важный совет: всегда проверяйте наличие средств для ежемесячного платежа и убедитесь, что после даты аванса деньги уходят досрочно (списываются со счета)

Где найти деньги на досрочное погашение

Фискальный ущерб. Любой, кто работает официально и платит НДФЛ, может вернуть 13% денег, потраченных на покупку квартиры и выплату процентов по ипотеке. За счет налогового вычета в рассрочку можно получить 260-650 тысяч рублей на человека.

Материнский капитал. С 1 января 2020 года на первого ребенка причитается материнский капитал в размере 466 617 рублей, на второго — 616 617 рублей. Этот платеж может быть направлен на досрочное погашение кредита, если банк не запретил это в договоре.

Дополнительные источники дохода. Найдите вторую работу или подработку, фрилансер, начните и монетизируйте блог, начните писать и продавать картины — найдите применение своим навыкам и свободному времени. Необязательно заставлять себя все время «работать на ипотеку». Если вы хотите погасить ссуду раньше, чем предполагалось, определите период, в течение которого вы готовы взять на себя дополнительную нагрузку. Работа не должна превращаться в бесконечную тяжелую работу.

«Случайные деньги». Это могут быть бонусы и бонусы на работе, денежные подарки, даже выигрыш в лотерею. Главное здесь — умеренность: если вы начнете делать все «случайные деньги» в виде предоплаты, со временем вы можете почувствовать ипотечную кабалу. Часть этого дохода нужно потратить на себя и на «подушку безопасности» в виде шести выплат по ипотеке, если ее еще нет.

Сберегательный доход. Если вы еще не слышали о печально известном «эффекте молока», пора научиться применять его на практике — даже небольшие долгосрочные сбережения помогают накопить большие суммы. Откажитесь от вредных привычек: бросив курить, вы сэкономите год на среднемесячном платеже. Узнайте, как сэкономить на счетах. Если вы привыкли тратить в отпуске большие суммы, постарайтесь сократить бюджет, но без ущерба для качества отпуска.

Процедура досрочного гашения кредита

Чтобы понять, как происходит досрочное погашение кредита, необходимо понимать, как производятся ежемесячные платежи по кредиту.

Как правило, люди, приходя в банк и отдавая деньги сотруднику, считают, что таким образом они сразу же вносят платеж по кредиту. Даже если в кредитном соглашении сказано, что это не так.

Счет, на который напрямую проводится кредитная задолженность, начинается с 455. Возьмите документы и посмотрите, на какой счет вы вносите средства. Начните с 423 или 408.

Этот факт не зависит от банка, в котором взят кредит, так как система расчетов везде одинакова, она регулируется Банком России.

Вы вносите деньги на этот счет, и они остаются там до следующей даты платежа. И в этот день они автоматически переходят на счет 455, где отражаются как ежемесячный платеж.

Независимо от того, сколько вы положите на счет для дебетования, именно та сумма, которая предусмотрена программой, пойдет на погашение кредита.

Что нужно для досрочного погашения кредита? Чтобы досрочное погашение прошло успешно, вам необходимо пройти эту процедуру самостоятельно в Личном кабинете на сайте банка или зайти в банк и сообщить сотруднику, что вы хотите потратить на ссуду больше средств, чем предполагалось.

При этом сотрудник подаст вам знак о досрочном отказе. У каждого банка своя форма, но информация о кредитном договоре, сумме и дате дебета обязательно будет.

Скорее всего, вам не придется писать приложение самостоятельно — такие модули обычно формируются программой, после чего заказчик просто ставит свою подпись.

Сроки подачи заявки уточняйте у кредитора: где-то аннулирование производится на следующий рабочий день, где-то то же самое. А некоторые банки практикуют досрочное погашение онлайн.

Порядок досрочного погашения кредита

Эксклюзивные комментарии экспертов издания «Банки Сегодня» по теме статьи

Что лучше: снизить платёж или снизить срок?

Досрочное погашение кредита позволяет заемщику платить меньше процентов, чем вовремя. Удобно использовать для уменьшения процентных выплат при достаточном уровне дохода. Каждый платеж по кредиту состоит из двух частей: погашение основной суммы долга и погашение процентов по кредиту. Это следует учитывать при выборе способов досрочного погашения кредита.

Досрочное погашение бывает двух видов: с уменьшением периодических платежей и с уменьшением срока кредита.

Первый способ предоплаты лучше всего применять к заемщикам, у которых нет дополнительных обязательств, таких как необходимость застраховать объект кредита или свою жизнь. Срок кредита останется прежним, но по окончании срока кредита периодические выплаты будут минимальными. При выборе данного способа погашения кредита заемщик должен условно разделить срок кредита на 3 части. Допустим, срок кредита составляет 6 лет, срок каждой части — 2 года. В течение первой части кредита, то есть первых двух лет, заемщик должен приложить все усилия, чтобы погасить кредит досрочно. Такая стратегия погашения кредита позволит ему платить меньше процентов. Согласно логике кредитования и заимствования, самый высокий процент по ссуде в структуре периодических выплат взимается в начале срока ссуды, а затем уменьшается. Именно поэтому досрочное погашение кредита в начале срока кредита является наиболее эффективным, оно позволяет заемщику значительно снизить процентные платежи по нему. В рамках второй части кредита также возможно произвести досрочное погашение, но ощутимой выгоды, как в первой части, это не принесет, но также снизит долговую нагрузку. Последний период кредита — это, по сути, рассрочка, проценты и периодические платежи минимальны, поэтому не стоит спешить с погашением кредита досрочно, но стоит подумать об инвестировании.

Досрочное погашение с более коротким сроком ссуды лучше всего подходит для заемщиков, чьи обязательства кредитор диктует необходимость застраховать объект или жизнь заемщика или наложить залог. Эти обязательства и ограничения приводят к увеличению так называемой эффективной процентной ставки по ссуде, которая включает не только выплаты по самой ссуде, но и страховые выплаты. Чем раньше заемщик погасит ссуду, тем меньше он заплатит и страховку, и проценты по ссуде, и он получит другие права на объект ссуды.

Некоторые банки устанавливают минимальную сумму частичной предоплаты, как правило, она не превышает 30% от периодического платежа, при совершении небольших платежей может взиматься комиссия.

Выбор способа досрочного погашения кредита зависит от самого заемщика, от его финансового положения и стабильности доходов, от типа ссуды и от срока ссуды. Деньги на досрочное погашение ипотеки можно найти, получив налоговый вычет, материнский капитал, доплату, правильную экономию и рациональную продажу дохода. При этом следует помнить, что для досрочного погашения кредита в начале срока выгоднее вкладывать небольшие суммы, чем ждать и копить.

Оксана Карпенко, к.э.н., доцент РУДН

Частичное или полное погашение — что выгодней?

Как полное, так и частичное досрочное погашение кредита в первую очередь позволяет уменьшить общую сумму профицита. Чем раньше будет закрыта задолженность перед банком, тем меньше процентов вы в конечном итоге заплатите.

Обычно это довольно выгодно, особенно если речь идет о краткосрочном кредите на 1 год. Однако, принимая решение о досрочном погашении кредита, необходимо учитывать фактор времени и тщательно взвешивать все «за» и «против».

Например, если у вас есть долгосрочный кредит сроком на 15-20 лет, который вы взяли для решения жилищного вопроса, досрочное погашение долга далеко не выгодно. Часть долга со временем «съедает» инфляция. Это как раз тот случай, когда негативные явления, такие как рост цен и девальвация, могут работать на пользу.

Те, кто получил жилищный кредит 5 лет назад, теперь ежемесячно платят в банк очень небольшие суммы. Хотя в первые месяцы действия кредита долговая нагрузка была, безусловно, высокой. Можно с уверенностью сказать, что таким заемщикам полное досрочное погашение кредита было бы невыгодно.

Также имейте в виду, что если ваша ссуда имеет аннуитетный метод погашения, то имеет смысл погасить ссуду раньше, чем ожидалось, в первой половине срока ссуды. В конце срока почти все проценты по кредиту уже уплачены, и досрочный возврат не имеет смысла. Это правило не распространяется на ссуды с дифференцированными выплатами.

Если клиент минимизирует переплату при досрочном погашении кредита, банк теряет прибыль. Поэтому банки иногда накладывают различные ограничения на досрочное погашение кредита. Чаще всего это выражается в различных комиссиях и штрафах.

Однако справедливости ради отметим, что это довольно редкое явление. Большинство банков примут от вас внеплановые платежи без дополнительных затрат.

Как досрочно погасить ипотеку, способы досрочного погашения ипотечного кредита
Как досрочно погасить ипотеку, способы досрочного погашения ипотечного кредита

Oшибки пpи дocpoчнoм пoгaшeнии

Нередко на счетах заемщики, когда хотят немного погасить ипотеку. Например, ваш ежемесячный платеж составляет 21 000 рублей, и вы решили тратить 60 000 рублей в день. Многие заемщики ypycaют виды к моменту, т.е в нa действительно cлyчe кpедитном cчетe должна окaзацaть cymma pavnaya 81 000. Кровать банка cначала cпишет 21 тыcячий в cчет погашения eжемеcячного подочногo.

Но если ваш счет составляет всего 60 тысяч, то программа не сможет потратить деньги перед сном, так как после оплаты тысячи дней уйдет тысяча. В результате оставшиеся 39 тысяч, так и будут соврать про считайте, пока не узнаете, что предыдущая запись не существовала. Нам нужно будет добавить недостающее сообщение и написать новое объявление. Или напишите новое утверждение к этому резюме, если вы в конечном итоге решите не увеличивать его.

Есть такие нюансы с ранним частичным обманом у Сбербанка. Сбербанк дает возможность досрочно отменить подписку в любой день месяца. Допустим к оплате 20 тысяч рублей, а вы в середине платежного периода решили добавить на счет 10 тысяч рублей на длительный срок. Но вы должны посчитать проценты, на которые вы рассчитывали в этот день. Если они составят 9900, то в большинстве случаев отнимут 100 рублей, а в этот регулярный платеж вы добавите обычные 20 тысяч рублей из тысячи западных сумм. В итоге получается, что аварийного тушения нет. Решение простое: сделайте досрочное аннулирование дважды — в середине месяца и в день платежа, или вносите деньги один раз в месяц в день платежа. Можно и остановился на любом помазанном те yдобный день, нр тогда пpocледите что бы nA cчетe оказaлаc cymma, покpывающая eжемеcячный платёж, cymmy, котоpyю хотите напpавить nA докpочное гашение, cpеджа.

Еще одна ошибка — покупать деньги так, что еще рано оплачивать ипотеку большим кошельком, если только они не лежат на вкладыше, процент того же процента выше.

Дело в том, что чем больше ссуда предоставлена, тем больше выгода для заемщика. 3а, пока вы набираете 50 тысяч, вы можете 5 раз получить 10 тысяч, и каждый раз выборка, по которой рассчитываются проценты, будет уменьшаться. Следовательно, экономия от введения небольшого количества фокуса получится больше экономии с введением большого количества фокуса.

Еще одна «хитрость» банка, не позволяющая досрочно выплатить ипотеку: изменить программу. Если вы пyктите нА вцэ камотек е не пpоконтpолипите офоpмление, банк ДУРАНТЕ внецены циммы cvepx обязательныx платежей может изменить ваш гпафик, нр не не cокпатит Срок е yбепет лишние месяцацы. Банк учтет, что вы внесли основную сумму аванса только через несколько лет. Это не запрещено. Платежи за этот период покажут вам только процент использования кредита. Если вы собираетесь платить по этому графику, через некоторое время вернитесь к исходному графику платежей и произведите досрочное возмещение.

Гасить досрочно небольшими суммами или копить

Допустим, у вас есть два варианта досрочного погашения ипотеки. Первый — по возможности вносить относительно небольшие суммы. Второй — сэкономить побольше денег и только потом сразу погасить ссуду раньше, чем предполагалось.

Из-за небольших регулярных выплат выгоднее погасить ипотеку раньше, чем предполагалось, чем откладывать деньги. Нет смысла ждать, с каждым месяцем переплата увеличивается.

Убедимся на примере: рассчитаем досрочный возврат ипотеки в размере 7 млн ​​рублей за готовое жилье под 8,3% годовых на 12 лет. Допустим, заемщик нашел подработку на год с ежемесячной оплатой 20 000 руб. — Итого получается 240 000 руб.

Вариант 1. Досрочно вносим по 20 000 руб в течение года

В результате срок кредита был сокращен на 7 месяцев. Экономия на выплате процентов банку составила 364 781,76 руб.

А теперь представьте, что все деньги от неполной занятости в первый год ипотеки пошли не на погашение ссуды, а хранились на депозите с годовым пополнением на 4,5%. В результате накопилось 245 452,15 руб.

Вариант 2. Вносим накопленный досрочный платеж 245 452,15 руб через год

Оказалось, что последний платеж по ипотеке приближается к 7 месяцам, как и ежемесячные авансовые платежи. Но экономия на выплате сверхпроцентов оказалась несколько меньше — 346 127,39 руб.

Как внести предоплату

Насколько сократился срок кредита

Экономия на переплатах (проценты банку)

Небольшие суммы в течение года (ежемесячно от 20 000 руб.)

на 7 месяцев

364 781,76 руб

Собрав за год крупную сумму (245 452,15 руб. С процентами)

на 7 месяцев

346 127,39 руб

Суть в следующем: если есть лишние деньги, лучше не ждать и отправить их на досрочное погашение. Таким образом можно сэкономить на выплате процентов. Пусть это будут небольшие выплаты (допустим, 5-10 тысяч рублей), можно получить приличную сумму на весь срок ипотеки.

Когда досрочное погашение ипотеки невыгодно

Это невыгодно в первую очередь, когда досрочное погашение ипотеки становится для заемщика каббалистическим кредитом. Вложение всего дохода исключительно для выплаты долга — не лучшее вложение во всех смыслах. Но есть несколько ситуаций, в которых досрочное погашение ипотеки может быть экономически невыгодным.

Если досрочный платеж можно выгодно инвестировать

Выплачивать ипотеку раньше, чем предполагалось, в более поздний срок невыгодно, когда сумма предоплаты может быть инвестирована с прибылью, значительно превышающей экономию на переплате по кредиту. Такое случается, хотя и редко.

На практике сравнить экономию от досрочного погашения с прибылью от других вложений достаточно просто:

  1. Подсчитайте сбережения при досрочном погашении с помощью онлайн-калькулятора.
  2. Оцените доходность вложений по предоплате в любой другой объект (например, в бизнес, депозиты, ценные бумаги, недвижимость).
  3. Сравните, что больше — экономия на процентах по ипотеке или возврат инвестиций.

В случае досрочного погашения почаще задавайте себе вопрос: можно ли заработать больше, если вложить деньги не в ипотеку, а в другое место? В противном случае вы можете потерять прибыль.

Убедимся на примере. Допустим, вы сняли квартиру с льготным кредитом на 12 лет. За последний год мы получили 500 000 рублей, а с ними возможность практически полностью закрыть кредит раньше, чем предполагалось.

Вот что произойдет, если вы выплатите ипотеку раньше, чем ожидалось:

Заплатив 500 000 руб., Мы сэкономили 21 939,29 руб. На переплате процентов. Если те же 500 000 рублей получится вложить, например, в фондовый рынок под 8% годовых, то прибыль уже будет 40 000 рублей. Вложившись в ипотеку, мы потеряли разницу в 18 060,71 руб. — это наша упущенная выгода.

Если ежегодный рост доходов заемщика покрывает инфляцию

Сокращая срок ипотеки, вы можете сделать ее дороже для себя. Это происходит, когда при расчетах не учитывается влияние инфляции. Проще говоря, 40 000 рублей в 2020 году дороже, чем такая же сумма, но уже в 2030 году. Но здесь очень важно, что доходы заемщика из года в год растут больше, чем инфляция.

Сейчас официальная инфляция в России составляет в среднем 4% в год. Если взять это за основу, то через 5 лет оплата официально «подешевеет» на 20%. Если зарплата в этот период вырастет хотя бы минимально, чтобы покрыть инфляцию — в последующих условиях ипотеки имеет смысл продолжать выплаты по графику, позволяя ежемесячному платежу еще больше обесцениться. Но надо признать, что на практике повернуть инфляцию в нашу пользу очень сложно.

О частичном закрытии кредита раньше срока

Исходя из условий досрочного погашения кредита, возможно покрытие не полное, а частичное. Например, если у вас 50 000 бесплатных, вы кладете их на свой счет, уменьшаете сумму основного долга и, соответственно, переплату. Закон и гражданский кодекс также разрешают эту процедуру проходить без санкций.

После пересчета банк формирует новый план погашения долга

Как выполнить частичное гашение досрочно:

  1. Вам все равно нужно написать заявление. Банки обычно указывают, что это необходимо сделать как минимум за 7–14 дней до даты следующего ежемесячного платежа. Дело в том, что операция проводится именно в этот день.
  2. В заявке заказчик указывает сумму, которую положит на счет при частичном аннулировании, кладет ее на счет.
  3. В день дебетования следующего месяца будет снята заявленная сумма.
  4. Банк переоформляет платежную программу, платежная схема будет новой.

Чаще всего кредиторы оставляют такой же срок погашения кредита, но из-за уменьшения суммы основного долга происходит уменьшение ежемесячного платежа. Эта схема используется банками по умолчанию, так как она более выгодна.

Но заемщик может настоять на другом варианте — ежемесячный платеж останется прежним, а срок возврата кредита уменьшится. В этой ситуации переплата будет меньше, что выгоднее для покупателя.

Частичное досрочное погашение кредита может производиться сколько угодно раз в течение срока действия кредита. Но каждый раз нужно писать заявление о пересчете банка.

Некоторые банки позволяют проводить транзакцию удаленно. Сам Сбербанк допускает частичное или полное досрочное погашение кредита через банк без выезда в офис. У всех организаций есть свои правила и алгоритмы.

Источники

  • https://avaho.ru/ipoteka/kak-dosrochno-pogasit-ipoteku-i-ostatsya-v-vyigryshe.html
  • https://www.papabankir.ru/potrebitelskiye-kredity/dosrochnoe-pogashenie-kredita/
  • https://J.Etagi.com/ps/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki/
  • https://mobile-testing.ru/5_oshibok_dosrochnoe_pogashenie/
  • https://kredity-tut.ru/stati/mozhno-li-pogasit-kredit-dosrochno
  • https://bankstoday.net/last-articles/dosrochnoe-pogashenie-kredita-kak-eto-luchshe-sdelat-i-kogda-osobennosti-i-podvodnye-kamni-chastichnogo-pogasheniya-dolga
  • https://Unicom24.ru/articles/dosrochnoe-pogashenie-kredita
  • https://brobank.ru/dosrochnoe-pogashenie-kredita/

[свернуть]
Понравилась статья? Поделиться с друзьями: